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不動産探しのコツ・虎の巻

中古住宅の借り入れ年数は何年がいい?

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不動産広告を見ると、中古住宅はその物件の概要や間取り、リフォームしてある場合はその内容などのほか、
購入した場合の支払い例が、よく紹介されていますね。

「月々の支払い○○円で購入できます」とか「月々○○円で無理なく購入」「家賃並のお得な返済」と出ています。

しかし、中古住宅の購入は、返済額だけで考えて良いのでしょうか?

答はこちらです
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中古住宅とは、通常築後20〜25年以内のもの(住宅ローンを利用する方がほとんどですので、金融機関の担保評価を見る際の償却年数を基準に考える場合が多く、築後20年で建物評価を0にしているところや、25年まで見ているところなど金融機関にもよります)を言います。

これより古いものを中古住宅と称し金融機関にローンを出しても、建物評価が0で土地の評価しかされず、借り入れ希望額の減額などが起こってしまうことや、建物が古くて使用するためには莫大なお金がかかってしまうこともあり、消費者に対しての不当表示になるのでこういう場合には「古家付土地」「売り地(上物有り)」と表現します。

※年数が経過していても、中にはリフォームやメンテナンスが行き届いているもの、銘木などを使った高価な家で大変程度の良いものもありますが、ここでは標準的なものを言います。

さて、広告に掲載される「購入した場合の支払い例」ですが、月々○○円の上か下に小さく、利用金融機関と金利、そして借り入れ年数があります。

ここで注意しなくてはいけないのが「借り入れ年数」です。

先日の広告にもありましたが昭和58年築の物件の支払い例を30年ローンの場合にしていたり、「当社の提携ローンは中古でも35年ローンが組めます!!」と自慢げに宣伝しているものが…。

昭和58年築といえば今年で築後24年、30年後は築54年です。

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そんなに家がもつのかなぁ?

実際に築40年50年の家ってどこにあるの??
築30年の家でもすごいのに!

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同業者ですら、こんな疑問を持っています。

例えば、昭和58年築だと購入から15年後(築39年になります)には家が傾くまではいかなくても、かなり老朽化で建て替え?…30年ローンを組んでいてそれがあと15年残っているから、新しい住宅ローンは無理。

では現金で!? これも今まで楽ではなかったし、預金も退職金(がある人)も使ってしまうのは老後のこともあるので難しい。

ではリフォーム? 大規模なのでかなりお金がかかります。

では、どうしよう??

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住宅金融公庫も、十数年前は最長で25年ローンまででした。

今は新築住宅の性能や検査態勢もしっかりしているので「フラット35」もあるように「今の家は35年はもつだろう」と見ている?…35年が最長です。

ここでひとつの考え方ですが、上記のようなことがないように、
中古住宅の借り入れ年数は「35年-経過年数」にしてはどうでしょうか?

上記の昭和58年築のものを例にすると、35 - 24年経過 = 11年ローンとなります。

ただし、短い期間のローンですから、支払いがとても多くなりますので注意してくださいね。

不動産広告の中古住宅の支払い例は、支払い額を見たら必ず借り入れ年数も見ましょう!

それにしても、バブル期の建てれば売れた家を見るとよくわかりますね、当時の住宅金融公庫の返済期間の最長が25年って!!

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