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不動産 Q&A

「我が家もそろそろ家がほしいなぁ」と思ったのはいいけれど、わからないことだらけ。

不動産広告を見ても物件ばかりだし専門用語だらけでよくわからない…。

ここでは、不動産探しの「最初の入口」「はじめの一歩」的なことを、いくつかのQ&Aにまとめてみました。

しかし、ここにすべてのお話をするのは困難ですので「もっと知りたい!!」と思われた方は、お気軽にご来店ください。私、大久保がいろんなことをわかりやすく説明させていただきます。

住宅購入Q&A

御社の営業スタイルは、他社とどんな風に違うのですか?

たとえば、高額なものや高性能なもの(自動車、PC、液晶TVなど)は購入する前に失敗や後悔のないよう、まずは色々調べることから始めているのではないでしょうか。

どんな性能か?どんな機能があるのか?また、それを調べるにあたりでてくる、よくわからない専門用語をまた調べ最終的に理解、納得してから購入されることが通常ですよね。

もちろん何千万円、何百万円もする不動産を購入する際も絶対に後悔や失敗があってはなりませんし、ダメだったからすぐに買い替えができるものではありません。
そうならないためにも住宅購入にはお客様が見る前、探す前に事前に知っておくべき重要なことがいくつもあります。

しかし、不動産については、週末に入るたくさんの新聞の折込チラシにしても不動産会社のHPにしても物件ばかりで本来、購入者が知っておかなければならないことや知りたいことが情報提供されていないのが現実です。

当事務所では、このような事前に知っておかなければならないこと、知っておいた方が安心なことについてまず知っていただき、また有資格の不動産のプロとしてお客様お一人お一人の住宅購入に間違いのない方向付けをするために、最初にじっくり「聞いて」「話して」「ご理解いただいて」すべて(特に資金計画は数十年の支払いと老後をも左右する重要な部分です)クリアーしたうえで物件探しの「見る」をするシステムにしています。

そのため、たくさんの物件情報はありますが、あえて広告やHP上に物件を掲載しておりません。

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よく広告などでみかけますが、本当に「頭金0円」で家を買えるのですか?

基本的には、買えます。

ただし、購入する場合「売買契約」を売主さんと行います。
そのとき手付金(通常50万円〜物件価格の1割程度。売買代金に充当されます)が必要になります。

その分も含めてすべて(引っ越し費用等も含む)をローン(金融機関によっては、別途の諸費用ローン)で借りることができますが、ずっとあと(基本的には物件の引渡し時=最後)になりますので、手付金は一時的に自分で用立てる必要があります。

また、金融機関によりますが、借り入れ希望物件の担保評価(金融機関独自の物件の評価金額)が借り入れ希望額よりオーバーしていると借り入れ希望額の減額があります。物件価格が評価価格とかけ離れているような物件には注意が必要です。

ご心配のときは、それぞれの金融機関に「事前申し込み」がありますので先にローンを確定させてから契約をするのがよいでしょう。

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どこにでも家は建てられるのですか?

旧深谷市を例にしますと、都市計画区域と都市計画区域外からなっており、都市計画区域(簡単に言うと「好き勝手に建物を建築したり、好き勝手な開発をさせないための制限がある区域」)には、市街化区域(すでに市街化を形成している区域また、優先的かつ計画的に市街化を図る区域。家が建てられるエリア)と市街化調整区域(市街化を抑制するエリア)に分かれています。

市街化調整区域(藤沢地区、上野台の一部、大寄地区、明戸地区、原郷の一部、東方の一部)は原則として家は建てられません。(例外がいくつかあります。ご希望地が市街化調整区域の場合は、少し難しい内容になりますのでご来店時に詳しくわかりやすくご説明します。)

しかし、エリア的には大丈夫でも、建築基準法上は大丈夫?水道は通ってる?排水は流せる?など、詳しい調査をした上で、家を建てるにはいろんなことをクリアーした土地でなければなりません。

「どこにでも家を建てることはできない」という認識をもっていただき、まずはプロにご相談ください。

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住宅ローンを考える上で注意することは何ですか?

1. 金利

金利は月々の支払額や総支払額に多大な影響を与える重要な部分です。
ここ数年ずっと安定した低金利が続いてきましたが、景気の回復や日銀のゼロ金利政策解除等で今年になって金利が上昇してきています。

住宅ローンには全期間固定型、変動型、固定金利特約型、上限金利設定型などがあります。

全期間固定型は、変動型と比べると今は高いですが最後まで金利が変わらないので将来設計も立てやすく安心です。ちなみに、全期間固定金利は3%で2,000万円を35年で借りた場合、

月々の支払い76,970円、総返済額は32,327,416円。

同じ条件で金利が4%とすると、
月々の支払い88,555円、総返済額は37,193,078円です。

※金利が1%上がると月々の支払いで11,585円、35年の総返済額で486万円増えます!!

変動型は、今現在は大変低いのですが、定期的に金利が見直されるため返済額が上がる可能性があります。

金融機関にもよりますが、ある銀行さんは、返済額は、5年間変更ないが、金利が上がった期間、その間の支払った分の金利上昇分の利息部分が多くなり元金の返済額が少なくなります。
(当初予定の元金と利息の内訳が変わり、予定の元金返済にならない)

※ここで恐いのは、30年ローンで契約をして、30年間を払い終わってもまだ元金が残ってしまっていることが予想されることです!!

2. 返済期間

マンション、戸建どちらも中古、新築問わず多くの金融機関が最長35年まで最終完済80歳までのローンがあります。(中古はある程度限度があります)

しかし、ここで借り入れ年数ですが…

「40歳の人が35年ローンにすると支払い終了時75歳。70歳過ぎて住宅ローンを払っていかれるのですか?」
「築15年の中古住宅を35年ローン。完済時は築50年、家がもちますか?」

正直、長くこの仕事をしていますが、築40年、50年の家をあまり見たことがありません。

※金融機関の上限の基準でなく、完済時の年齢や自分の老後等の将来設計も考えて返済期間を決めることが大切です。

3. 多数の住宅ローン商品

今現在、金融機関ではいろんな種類の住宅ローン商品があります。
金利においては全期間金利優遇タイプ、当初期間優遇タイプ、キャンペーン期間限定商品などです。

団信(もしもの時を想定して原則として必ず入らなくてはいけない生命保険で、保険料は通常金利に含まれる)にも通常にプラスして三大疾病〜七大疾病特約付(平均0.3%程度金利上乗せ。たとえば、ガンと診断された場合ローン残額全額支払われるもの)などがあります。

保証料(住宅ローンは原則保証人を取らないので、代わりに借主が保証会社に保証料を支払い銀行に保証してもらう)不要タイプ(0.2%金利上乗せ)等いろんなものがあります。

住宅ローンは、知っていたから得をする!知らないから損をする?借入額が額だけに知識ひとつが何十万円になったりします。しかし、どれを選ぶかは、お客様一人一人の条件や背景(職業、家族構成、年齢、収入、環境)が違いますので自分に合った商品を選びましょう。

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失敗しない不動産選びは?

皆さん、日常の買い物は、少しでも安くてお得な商品を新聞広告やインターネット(私は、よく価格.comで研究して電化製品はヤマダさんとコジマさんで戦います。だいたい嫌な顔や困った顔をされます。)で探し研究して賢い買い物をなさっていると思います。

では、この世で一番高い、一生に一度かもしれない買い物の不動産購入なのに失敗や後悔をしてしまう方が少なからずいらっしゃるというのはなぜでしょうか?

それは何といっても買い手の知識不足と経験不足そして、売り手や仲介側からの購入の判断に必要な情報開示不足ではないかと指摘されています。

特に経験不足は、物件を比較対照する眼を持たずに買った後の失敗や後悔につながります。そんなことが絶対にないよう、まず物件を見ることからではなく、簡単だけど知っておかなければいけない重要なことを身につけるための「聞く」から「見る」のスタートをお勧めいたします。

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