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不動産探しのコツ・虎の巻

「マンション」と「一戸建」あなたはどちら派??

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景気が良くなってきているせいか、3〜4年ほど前から、埼玉県北ではバブルの崩壊後ほとんど見られなかった分譲マンションが建設され、売れ行きもそこそこだそうです。

また、建売の分譲業者さんも販売が順調なため、分譲用地探しに各社躍起になり、商品となる良い土地の仕入れをするのに大変な苦労があるそうです。

実際にお客様の中にも「マンションと一戸建て、どちらがいいですか?」というご相談も多いので、
今回はそんな両者の「良し悪し」を考えてみましょう。

答はこちらです

「マンションと一戸建て、どちらがいいですか?」……不動産業者のひとりとして、この問いについて考えてみます。

また私自身、今は戸建に住んでいますが、以前はマンションに住んでおり、今現在もそれを所有している一人のマンションオーナーであるという私的な見解も含めてみます。

マンションについて

販売戸数の多い部屋の面積は、70平方メートル(約21.17坪)前後の3LDKが中心です。

土地については、敷地権でほとんどのマンションが建物の専有面積割合による持分登記(所有している建物面積から割合を出し、全体の土地の何分の何を持つという所有権)です。

【マンションの良い部分】
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ほとんどに管理人がいるし、オートロック等でセキュリティが安心。

「マンションは管理も価値の一つ」と言われますが、しっかりしている管理会社さんがいると、とても快適です。

敷地、建物の共用部分、ごみ置き場の清掃等いつも綺麗だし、わずらわしいとされていることもやってもらえて助かります。オートロックが付いていると部外者の出入りもある程度は安心です。

近所づきあいのわずらわしさがない。

近所づきあいは、ほとんど皆無でOKです。(人にもよりますが…)

私の場合、お隣に住んでいる方と初めてお会いしたのは、入居して半年ほど経ってからでした(老夫婦の方でした)。

高層階は、山や街並みの眺めが良い場合がある。

「夜景がとても綺麗」だったり、見渡す限り田や畑の「田園風景」なんてことも……好きずきです。

改装や修繕が以前よりしやすくなった。

数年前に分譲マンション等の共有部分の法律(略称して区分所有法)が一部改正され、建替や改装、修繕の場合の対応が以前の法律より柔軟かつ円滑にできるようになったことも良いことです。

【マンションの悪い部分】
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管理費、修繕積立金、駐車場(台数分)代金が毎月ローンの他にかかる。

修繕積立金は、将来の共有部分(外壁、給排水設備、防水など)の小規模・大規模修繕にかかるものなので、必要になった時に一括で払うか、積み立てるかの考え方ですが、どんどん上がるし、売却時は一銭も戻りません。

管理費は、敷地や建物の掃除等いろんな管理をしてもらっているので「当然」「しかたがない」と思いますが、1万円以上なので……。

駐車場は、持ち家なのに「毎月の駐車場代金」? ちょっと納得は…。

ちなみに私のマンションの場合、駐車場2台分を入れてこれらの総額が32,500円/月です。

陽当たりが窓のあるリビング、和室のみ。

南向きのマンションだと玄関側の北側の部屋にも窓はありますが、ただでさえ暗いのに、廊下に面しているので、セキュリティとプライベートのためワイヤー入りぼかしガラスになっています。

また東向き、西向きのマンションの場合、陽が当たるのは午前中だけや午後だけになる場合があります。

ちなみに私の所有している部屋は西向きのため朝から照明が必要で、午後は強烈な西日でテレビを見るのにカーテンが必要です。

手狭になり、買い替えなければならないケースが多い。

ご夫婦お二人だけの場合や、お子さんが小さい間、またはお子さんが一人のご家庭は不自由ありませんが、お子さんが二人以上になって成長し、自分の部屋を持ちたくなってきた時、または、ご両親と同居になった場合などは、手狭というよりかなり窮屈になります。

こんな状態になった場合に「買い替え」という形で多くの方がご相談に来られます。(売却理由No.1です)
しかも、バブル期やその前の値が上がる、損をしない等「不動産神話」の時代ならともかく今の時代ですから、新築から何年か住んで中古になり値段が安くなるのはいわば当然です。

売却時、今までのローンの支払い(ローン残高)と売却値段が折り合えば良いですが、購入時頭金をたくさん入れた方や、ローン期間の短い方を除いて、ほとんどの方が売却代金では金融機関にローンの残高の返済ができません。(そのままでは売却ができない)

なのでしかたがなく、この業界で俗に言う「ぶっ足し」をします。不足分を自己資金で充当するか、新しく買う方の物件に不足分をプラスして借りることのできる「住み替えローン」を利用して売却するわけです。(住み替えローンは、一部の金融機関が取り扱っています。利用の多いのは「埼玉りそな銀行」です)

この部分の費用がすごくムダというか、もったいないと思います。

戸建の場合(後で詳しく説明しますが)面積がもともと大きいので、マンションに比べ「手狭で買い替え」というケースが少ないのも事実です。

【中古マンションは狙い目かも?】
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本庄市や深谷市の、平成3〜5年頃にできた一部のマンションはかなりお手頃というか、底値?近くになっています。(60〜70平方メートルの3LDKで600万円〜)

リフォーム(クロス、畳、ふすま、床の張り替え、クリーニングで概算費用60万円位)だけでも見違えるように綺麗になりますから、予算と用途が合う方には、良いかもしれませんね

一戸建てについて

エリアにもよりますが、平均的に土地は165平方メートル(約50坪)、建物は105平方メートル(約31.76坪)〜120平方メートル(36.3坪)の4LDKが中心です。

【一戸建ての良い部分】
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自分の庭がある。

50坪の土地に建物があって、駐車場を2台分とっても「庭」は取れます。
お花を植えたり、ちょっとした食物を植えたり、ということが自分の敷地でできます。

大きさは魅力。

マンションと比べると、階段と廊下部分の面積が少し多くなりますが、間取りは16畳〜のLDK、8畳〜の主寝室、6畳の部屋×3の4LDK+階段下や工夫された収納というのが一般的ですが、やはり広さと部屋数は戸建ての魅力です。

真ん中に玄関があり和室が独立しているタイプなどは、ご両親と同居も可能ですね。

土地は子供に残してあげられる大きな財産。

建物は老朽化してだんだんと価値がなくなりますが、土地は老朽化することなくまるまる残ります。

小さいけど駅が近く便利な土地や、便は良くないが広い土地など、様々ですね。

将来の建て替えや、買い換えの売却などの自由度も魅力です。

【一戸建ての悪い部分】
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メンテナンスが必要。

屋根や外壁、水周りといったものは、日々、雨風や強烈な直射日光、暑い寒いの温度変化を受けていますので、何もしないで何十年も保つことはありません。

何もしないで放っておくと、雨漏りや木材等の腐食の原因になります。
10年〜15年に一度は、メンテナンスを行う必要があります。

環境や程度にもよりますが、十万円〜百万単位で費用がかかります。

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近所づきあいが大変な場合も!?

街なかの新しい分譲地で入居時期も同じなら、同世代の方も多いので、皆さんこれから同じ条件での「新しい場所での新しい生活」なので、日常顔を合わすのも近所付き合いも大変ではないと思います。

が、昔からの古い町や村部などに一軒だけ建てる場合や、数件の分譲地というところでは、近所付き合いや自治会の付き合いに、良いにしろ悪いにしろまだまだ古いしきたりや風習があることもあります。

近所のしきたりで「顔も見たこともない人の結婚式やお葬式に出なければ」「どぶ掃除の日には、会社を休んでも必ず旦那が出なくてはいけない」なんてことはないとは思いますが…。

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